El pasado miércoles 12 de febrero se llevó a cabo en La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (Av. Cándido Carballo 183, piso 3 of. 1 y 2) una charla a cargo del Dr. Enrique Abatti. Como parte de las capacitaciones que se brindan semanalmente, la actividad se realizó a partir de las 18:30 hasta pasadas las 21. Durante la misma los presentes pudieron participar de un sorteo de dos diplomaturas dictadas por el disertante y adquirir a precio preferencial alguno de sus últimos libros. La conversación, que contó con una audiencia atenta e interesada verso sobre el nuevo Derecho Real de Superficie. Se trató sus características, posibilidades y usos. Asimismo se abordó el tema de locaciones y contratos. También hubo momento para tomar un break, responder a las inquietudes e intercambiar, bajo un clima distendido.
En este marco y antes de comenzar la actividad, tuvimos la posibilidad de conversar personalmente con el Dr. Abatti junto a Mariel Devalle -Gerente de LCNI Rosario- , quienes con buena predisposición respondieron a nuestras inquietudes.
¿Cómo vivió la convocatoria a este nuevo espacio de la ciudad de Rosario?
Dr. Enrique Abatti _ Maravillosa, porque es un nuevo espacio que yo no conocía. Yo vengo todos los años a Rosario a dar alguna charla pero nunca había venido a este espacio. La verdad hay que felicitarla a Mariel Devalle por haber organizado todo.
A continuación por iniciativa propia, el Dr. nos explicó de qué se trata el nuevo Derecho Real de Superficie, motivo de su visita a LCNI.
Dr. Enrique Abatti _ Hay una actualización de conocimientos, porque hay un nuevo Código Civil y Comercial vigente desde 2015, que trae nuevas figuras contractuales y nuevos derechos. En este caso hoy vamos a hablar del Derecho Real de Superficie. Es una absoluta novedad porque no existía en la Argentina.
¿Qué ventajas ofrece al sector inmobiliario?
Dr. Enrique Abatti _ Esto va a posibilitar la realización de nuevos negocios inmobiliarios. La tierra es muy cara, hay mucha tierra perteneciente al estado en sus tres niveles, pero además a congregaciones religiosas, clubes, etc y además a particulares. Y esto posibilita la realización de un negocio que es: un derecho real temporario, porque dura hasta 70 años sobre la superficie de un inmueble, el espacio aéreo o sobre el subsuelo. Por ej. Alguien tiene un terreno, supongamos la Municipalidad de Rosario, el cual no le es muy útil pero es políticamente incorrecto venderlo, en cambio acá se vende la superficie por un plazo de hasta 70 años y después vuelve a la municipalidad con todo lo construido. Entonces el desarrollador tiene la posibilidad de realizar un excelente negocio porque va a ser mucho más barato que comprar a perpetuidad. El dominio sigue siendo del propietario. Por su parte el superficiario con una parte de lo construido paga al propietario, por ej. En el caso mencionado un par de plantas de oficinas municipales. A su vez el superficiario puede vender, hipotecar, alquilar, dar en concesión, es como si fuera propietario pero por un tiempo determinado.
Ante esta respuesta y para ampliar Mariel, agregó: «Y es utilizable para los privados también»
Dr. Enrique Abatti _ Sí, muy importante. Hay muchas familias, por ejemplo, que tienen tierras muy importantes acá y por ahí no tienen el dinero para hacer un desarrollo inmobiliario o no lo quieren vender, para que les quede a los nietos o bisnietos. Entonces un buen método es este, el derecho real temporario por que permite sobre una construcción existente, hacer otra. Y pasado el plazo todo vuelve al propietario o sus herederos, ya que es heredable. También puede transferirse por testamento o venderse. Lo que es importante es que al poder venderse dentro del plazo, puede ocurrir que se vaya amortizando el precio. O incluso elevarse con los años teniendo en cuenta la oferta y demanda y los cambios en la zona de la propiedad. Esto es muy utilizable en Francia, España, Portugal, en muchos países europeos. Incluso en Brasil lo tienen y en Bolivia también.
En este punto, muestra de su conocimiento Devalle complemento: «en una edad media vos podes tomar una propiedad sabiendo que no vas a vivir más de 30 años y bueno comprar una propiedad a un valor menor y por el tiempo de tu subsistencia».
¿Cómo ve la actividad inmobiliaria de Rosario? ¿Qué potencialidades tiene?
Dr. Enrique Abatti _ La actividad inmobiliaria a nivel país está totalmente deprimida por el tema del cepo cambiario, la crisis económica y la falta de créditos obviamente. Pero se avizora un futuro. La gente tiene la plata en el colchón, esa es la realidad, lo que pasa es que hay que crear confianza, seguridad jurídica que hasta ahora no hay. Pero esta zona de Rosario tiene un gran futuro, es comparable con lo que es puerto madero.
Más tarde en la conversación surgió la inquietud sobre los proyectos de ley de alquileres.
Dr. Enrique Abatti _ Hay una ley que tiene media sanción que fue impulsada por el diputado Lipovetzky. Y se aunaron otros dos proyectos, uno del actual Ministro de Relaciones Exteriores Felipe Solá y otro del santafecino Rossi, Ministro de Defensa. Los mismos, realmente fueron armados por fines electoralistas solamente. Finalmente no los incluyeron en las extraordinarias porque son inviables, lo único que crea es desconfianza en el propietario, ya que este saca la oferta de la inmobiliaria al no saber qué va a pasar con la ley y ahí aumentan artificialmente los alquileres siendo el más perjudicado el inquilino que termina pagando más. Todo intervencionismo del estado en materia de locaciones siempre produjo el efecto inverso al buscado. Acá lo que hay que rescatar, como muy bien decía Mariel, es el tema del crédito hipotecario pero con la inflación brutal que tenemos es muy difícil.
«Esta zona de Rosario tiene un gran futuro, es comparable con lo que es puerto madero»
¿En los últimos años, el número de propietarios a nivel país ha aumentado, disminuido, se encuentra concentrado?
Dr. Enrique Abatti _ No, no. Los propietarios siguen siendo los mismos. El problema es que no se acrecentó el número en el último año porque no hubo crédito hipotecario. Hace tres años atrás con los créditos que había, incluso con el plan Procrear, funcionó muy bien. Luego en el gobierno de Macri con la brutal inflación desatada, si bien se crearon los créditos UVA, pero eso se va a resolver políticamente porque si tuvieran que hacerlo de acuerdo a lo pactado en el contrato es impagable por culpa de la inflación. Ósea la gran culpable de todo esto es la inflación, pero esta tiene un origen en la mala administración del gasto público. La cantidad de propiedades está muy dispersa, no hay grandes propietarios en la Argentina, se acabaron. Hasta el más humilde invierte en ladrillo y te pongo un ejemplo: en la villa 31, en BS. AS hay quien se hace la casita y arriba otra para alquilar.
Para completar el tema, por su parte, Devalle aclaró que, realmente es un mito, el que «están en pocas manos». Y explicó: «El argentino siempre apuesta al ladrillo». «Lo más noble que hay es el propietario de inmuebles, porque es el que se quiere jubilar y tener algo para complementar una jubilación paupérrima» reflexionó.
¿Qué opina con respecto a los desarrollos inmobiliarios ecológicos? ¿Qué ventajas y contras le encuentra?
Dr. Enrique Abatti _ Yo tengo muchos años en el desarrollo del derecho ecológico, incluso con mi socio, el Dr. Ival Rocca creamos el vocablo eco-derecho. Fuimos los inspiradores del artículo 41 de la reforma constitucional del año 1994, que incluyó la protección del medio ambiente. Por otra parte el antecedente del derecho real de superficie que fue la ley 25905, en uno de sus artículos se refiere a la protección del medio ambiente debido a que se refería al derecho de superficie forestal. Además en los años 80 yo fui secretario de la sección derecho ambiental de la FACA (Federación Argentina de Colegios de Abogados), cuando todavía ni se hablaba de derecho ambiental en el país. Así que con mi socio Rocca fuimos pioneros en eso. En este sentido en Buenos Aires existe hace años la ley de las terrazas verdes, entonces quien tiene una terraza con plantas, paga menos haberes. Y se están utilizando nuevos recursos como la energía fotovoltaica y la calefacción solar.
En relación con este tema, al cerrar la entrevista Mariel nos informó que el 26 se realizará una charla sobre certificación de sustentabilidad. Regulación que ya salió en la provincia de Santa Fe y favorece por el momento a inmuebles nuevos, pero luego va a incluir los usados. La anfitriona comentó que, consiste en cambiar la casa para que sea considerada sustentable en distintos niveles y según el nivel poder bajar el costo de los impuestos, provinciales y municipales.
El Dr. Enrique Abatti es un abogado con larga trayectoria profesional en el ámbito del derecho de propiedad. Actualmente es presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Además es Presidente Miembro de Sección Derecho Civil de la Fed. Arg. de Colegios de Abogados y de la International Law Association. Es coautor de innumerables libros jurídicos y a su vez ha colaborado con periódicos y otras publicaciones tales como: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista Comercial”, “Fortuna”, “Infobae”, “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, entre otras tantas. También dictó cursos y conferencias en múltiples ocasiones en distintos organismos e instituciones.
«Todo intervencionismo del estado en materia de locaciones siempre produjo el efecto inverso al buscado»
Info: La Comunidad de Negocios Inmobiliarios Rosario es una franquicia de LCNI de Buenos Aires, que se inauguró el 19 de septiembre de 2019. Constituye una propuesta de Coworking que permite el trabajo conjunto y la interacción en tiempo real posibilitando los negocios y servicios profesionales de los miembros de la comunidad, que se dedica a la actividad inmobiliaria, al desarrollo, la construcción y a productos y servicios afines. El espacio brinda cuatro tipos de membresías: Virtual, para quienes residan a más de 100 km. o sean recién matriculados en su colegio. Bussines, utilización de espacio para 1 persona de lunes a viernes de 9 a 19 hs. Premium, escritorio fijo para 2 personas y BOX, oficinas delimitadas con capacidad para 3 personas. Además los miembros de la comunidad son acreedores de distintas capacitaciones gratuitas todos los miércoles y happy hour periódicos. Mientras que los días viernes se realizan actividades como yoga, estética en la empresa, maquillaje profesional, fotografía de perfil entre otras. Asimismo LCNI da lugar a los artistas que pueden llegar a mostrar sus obras en sus oficinas. Queda claro que el espíritu de este espacio es dar sentido a las palabras que rezan en una de sus paredes “No trabajes solo, trabaja en comunidad”.
