Por Evangelina Ortiz
Los primeros contratos de alquiler surgidos como consecuencia de la derogación de la ley alquileres están llegando a su fin contractual. La modificación, aprobada durante el actual gobierno nacional, dejó sin efecto la “Ley de alquileres N° 27551” que protegía a los inquilinos y les daba seguridad, plazos más extensos y un índice creado para tal función. Aunque al principio parecía encontrar la solución, hasta que fue golpeada por la inflación.
A dos años de la medida, los inquilinos comienzan nuevamente la búsqueda de un alquiler dónde establecerse la mayor cantidad de tiempo posible, sin abusos de las inmobiliarias, y con valores que no excedan la realidad salarial. Se hace necesario, entonces, buscar viviendas con contratos claros que no terminen en deudas impagables.
El panorama parece favorecer al inquilino, al encontrar más oferta que demanda, y si bien los valores del alquiler y expensas resultan altos, la estabilidad de las actualizaciones da lugar a otra perspectiva en relación a los aumentos y el valor de base. Sin embargo, esto no quiere decir que esta realidad se mantenga.
En todo caso, las condiciones dependerán de lo que el dueño o la administración determinen, porque son ellos quienes al final ponen las reglas, aunque la mayor oferta impacta directamente en la rigidez -o no- de sus condiciones.
Lo que el inquilino tiene que conocer antes de mudarse es que si bien la derogación de la ley y la modificación de algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, deshicieron lineamientos seguros, también habilitó la libertad para acordar.
Esto quiere decir, por ejemplo, que no hay plazos mínimos para el contrato, podría ser de un año aunque en su mayoría se hacen de 24 meses. Tampoco hay limitación en el tipo de pago, el alquiler puede acordarse en dólares, pesos o en cualquier otra divisa que decidan las partes, incluso bitcoins. Por otra parte no hay un modo de actualizar el valor del alquiler establecido, sino que cualquier índice, incluso el más favorable a una sola de las partes, puede ser usado para el cálculo.
La vieja ley 27.551 había modificado el art. del Código civil y Comercial por el que, quien decidía retirarse antes de finalizar el contrato debía abonar en compensación el equivalente a 1 o 2 meses de alquiler; por lo que esta modificación quedó sin efecto y ahora se establece un nuevo modo, que no es obligatorio para las partes, pero se aplica de no acordarse algo distinto. La sanción por resolver anticipadamente es el pago del 10% del saldo del contrato. Es decir, que si te retiras 10 meses antes, se suman los meses y de su resultado, debes abonar sólo el 10%.
En esta libertad de acuerdo, queda sin efecto la norma que limitaba al locador a exigir garantías con requisitos abusivos, por lo que la parte más difícil llegaba cuando el inquilino debía pedir la firma a todos los garantes conocidos con trabajo registrado y que remuneración presentada cumpla, en alguno de los casos, con un monto mínimo y que no obstante estos requisitos, se puede requerir ser propietario de inmuebles o vehículos.
Lo más importante a tener en cuenta en este cambio normativo, el que el principio es la voluntad de ambas partes, la que requiere estar sin excepciones, reflejada en un contrato firmado entre locador y locatario; y dónde se vuelve necesario el control minucioso de sus cláusulas para evitar inconvenientes que a la luz de la justicia y ante un reclamo, no podrán prevalerse sobre nadie, solo sobre interpretación de lo escrito.
